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Búsqueda de una casa para comprar

2011-10-13T10:06:00.001-07:00

Búsqueda de una casa para comprar

Llegados al momento de buscar un hogar donde establecernos definitivamente, se plantean numerosas dudas. El costo de la vivienda es elevado, y por lo tanto no es una decisión que podamos tomar a la ligera, por lo cual tendremos que estar seguros de que estamos tomando la elección correcta.

Una vez dado el primer paso, el de tomar la decisión de comenzar a buscar una vivienda, nos preguntamos ¿por dónde empezar?
A pesar de que el mercado de las casas en venta es vasto y vario, la búsqueda suele ser difícil y un poco ajetreada, pero con mucha paciencia y siguiendo algunos consejos útiles, quizás sea mucho más sencillo de lo que parece:

Lo primero que debemos hacer es delimitar las zonas que pueden ser de nuestro interés y descartar todas las demás, ya sea en base al presupuesto o a otros factores. Lo ideal es escoger una zona que esté bien comunicada con los servicios de primera necesidad: farmacia, supermercado, autobús, escuela, etc. El recorrido para llegar a dichos lugares no debe ser mucho, ya que podría afectar negativamente al curso de la vida diaria, a largo plazo.

A través de internet es posible encontrar numerosos portales de anuncios clasificados, de agencias y particulares, que se renuevan con una cierta periodicidad. Si disponemos de algo de tiempo, lo mejor es revisarlos a diario, por si hay alguna oferta especial.

Si no disponemos de tiempo, podemos dejar la tarea en manos de un agente experto, que nos podrá mantener informados sobre el mercado en la zona que hemos elegido, y avisarnos cuando haya algo interesante.

En la búsqueda, demos la prioridad a casas prácticas, que se adapten a las características necesarias para nosotros y nuestra familia. Evitemos las casas que son bellas pero incómodas.

Si la casa no dispone de estacionamiento, debemos asegurarnos que la zona disponga de zonas de estacionamiento público gratuito, seguro y no distante de la vivienda.

Es muy importante saber cuando fue construida la casa, para tener una idea global de la misma y para tener claro si serán necesarios trabajos de remodelación.

En el momento que visitemos la casa, es esencial que tengamos claras las preguntas que deseamos hacer, incluyendo información sobre la zona, presencia y estado del sistema de calefacción, así como del sistema hidráulico y eléctrico... son aspectos muy importantes de la casa y si tienen algún fallo, podrían causar problemas y comportar un gasto importante a tener en cuenta a la hora de negociar el precio.

Terrenos se Encarecen este 2010

2010-03-09T07:00:00.000-08:00

Los terrenos se encarecen y complican oferta de viviendas

Demanda. Afecta más a familias de bajos recursos. Capeco pide al gobierno asegurar subsidios por largo plazo para el programa Techo Propio.

Vanessa Ochoa.

Mientras que el déficit de viviendas a nivel nacional llega a un millón, centrándose principalmente en los sectores D y E que buscan predios a bajos costos, conseguir terrenos en Lima se hace cada vez más difícil por los altos precios que presentan.

Walter Piazza, presidente de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), sostuvo que este es el principal “cuello de botella” que se presenta al momento de ampliar la oferta de vivienda. “Las familias de bajos recursos demandan viviendas de US$ 15 mil en promedio o menos y en Lima hay escasez de buenos terrenos, por lo que realizar proyectos como Techo Propio es complicado”, comentó.

Asegurar subsidios

En ese sentido, Piazza de la Jara señaló que hoy en día la mayoría de proyectos de Techo Propio son fuera de Lima. “El único grande es el de Ventanilla que constará de 3 mil viviendas y está próximo a lanzarse”, agregó.

Así, uno de los alicientes para construir más viviendas a precios cómodos es que se asegure a largo plazo el subsidio que otorga el gobierno para el referido programa habitacional.

“Este año se han destinado S/. 300 millones para este fin, los que no se han gastado mucho en vivienda nueva porque demoran los permisos para la construcción, sin embargo, vemos que es posible que los recursos se agoten antes que se acabe el año”, afirmó Pia-zza, quien agregó que se reunirán en los próximos días con los titulares de Vivienda y Economía para tratar este tema.

En tanto, Piazza recordó que se esperan construir este año 30 mil viviendas, contabilizadas desde el mes de agosto, para así cumplir la meta de 100 mil en tres años.

Demanda en el norte

Piazza brindó estas declaraciones durante la presentación de los resultados del estudio “El mercado de edificaciones urbanas en las provincias de Piura y Chiclayo”. Una de las conclusiones de este informe es que la población de esta zona del país demanda viviendas entre US$ 10 mil y US$ 15 mil y se ubica principalmente en los sectores con menos recursos.

Fuente Capeco La Republica

alquiler departamentos lima miraflores

2010-02-14T07:58:00.000-08:00

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Miraflores Apartments

2009-04-26T13:24:00.000-07:00

Aprovecho la oportunidad a todos los seguidores del Blog, para presentar mi nueva web site dedicada al alquiler de apartamentos en Miraflores, les dejo con un breve resumen.

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Nivel Socio Economico en Peru

2009-04-13T13:50:00.000-07:00

Ya que estamos hablando del tema del precio por m2 en Lima Metropolitana, creo que tambien es importante hablar del Nivel Socio Economico en Peru, NSE, para tener un panorama de que tipo de vivienda es accesible para cada sector socio economico segun los ingresos familiares que tengan. y compararlos de acuerdo a los programas lanzados por el Ministerio de Vivienda, Construccion y Saniammiento tales como, Techo Propio, Mi Vivienda, etc.

Aqui les dejo un Mapa de Lima Moderna segun el NSE

Precios por m2 en Lima 2009

2009-04-01T15:44:00.000-07:00

Aqui publicamos los precios por m2 del 2009, actualizado a febrero del 2009, pero primero nos situamos con algunos sitios de referencia y su tipificacion, ya sea residencial, comercial e Industrial

LUGARES DE REFERENCIA

A. RESIDENCIALES

1. ATE VITARTE - Por Granja Azul
2. BARRANCO - Av. Grau
3. CARABAYLLO - Av. Tupac Amaru – Urb. Lucyana
4. CERCADO – CALLAO - Av. Sáenz Peña
5. COMAS - Av. Tupac Amaru
6. JESUS MARIA - Gral. Garzón
7. LA MOLINA - Av. Universitaria y Urb. La Planicie
8. LURIN - Km. 35 a 38 Panamericana Sur
9. MAGDALENA - Av. Castilla
10. MIRAFLORES (MAR) - Malecones
11. MIRAFLORES (INT.) - Pardo – Benavides
12. PUENTE PIEDRA - Km. 34 Norte
13. RIMAC - Jr. Libertad
14. SAN BARTOLO - Panamericana Sur
15. SAN BORJA - Av. San Luís
16. SAN ISIDRO - Corpac – Anchorena
17. SAN ISIDRO (PQE – GOLF) - Golf San Isidro
18. SAN JUAN DE MIRAFLORES - Av. Los Héroes – San Juan
19. SANTA ROSA - Km. 43 Sur
20. SURCO - Av. Primavera y Javier Prado

B. COMERCIALES

1. BREÑA - Av. Huaraz
2. CERCADO – CALLAO - Av. Argentina – Aeropuerto
3. LA VICTORIA - Balconcillo – Paseo de la República
4. LURIN - Km. 34 Sur
5. LOS OLIVOS - Av. Universitaria
6. MIRAFLORES - Av. La Paz
7. SURCO - Av. Benavides
8. ZONA NORTE - Por Mega Plaza
9. ZONA CENTRO - Lima Cercado
10. ZONA SUR - Chorrillos y Lurin
11. ZONA ESTE - Ate, Santa Anita

C. INDUSTRIALES

1. ZONA NORTE - Por Mega Plaza
2. ZONA CENTRO - Lima Cercado
3. ZONA SUR - Chorrillos y Lurin
4. ZONA ESTE - Ate, Santa Anita

Ahora si luego de esta referencia, detallo los precios por m2

RESIDENCIALES EN US$
ATE - VITARTE 70 a 100
BARRANCO 660 a 725
CARABAYLLO 175 a 225
CERCADO - CALLAO 400 a 440
COMAS 230 a 250
JESUS MARIA 650 a 715
LA MOLINA 370 a 420
LURIN 30 a 37
MAGDALENA 700 a 750
MIRAFLORES ( MAR) 1,500 a 2,000
MIRAFLORES (INT.) 1,100 a 1,500
PUENTE PIEDRA 28 a 33
RIMAC 165 a 180
SAN BARTOLO 31 a 34
SAN BORJA 900 a 1,000
SAN ISIDRO 720 a 1,200
SAN ISIDRO (GOLF) 1,250 a 2,200
S J MIRAFLORES 1,000 a 1,250
SAN ROSA (Km. 43 N) 200 a 350
SURCO 750 a 1,300

COMERCIAL EN US$
BREÑA 280 a 320
CERCADO - CALLAO 230 a 550
LA VICTORIA 500 a 600
LOS OLIVOS 370 a 420
LURIN 50 a 75
MIRAFLORES 1,300 a 1,700
SURCO 700 a 800
ZONA NORTE (MEGA PLAZA) 250 a 325
ZONA CENTRO (LIMA CERCADO 250 a 300
ZONA SUR (CHORRILLOS) 220 a 235
ZONA ESTE (SANTA ANITA – ATE) 250 a 300

INDUSTRIAL EN US$
ZONA NORTE (MEGA PLAZA 180 a 215
ZONA CENTRO (LIMA CERCADO) 200 a 225
ZONA SUR (CHORRILLOS) 120 a 135
ZONA ESTE (ATE – SANTA ANITA) 160 a 240

Espero haberlos ilustrado, y vayan preparando sus ahorros, porque se viene la epoca de comprar

Conoce la Ordenanza No.286 de la Municipalidad de Miraflores

2009-01-30T17:56:00.000-08:00

La publicacion de una ordenanza entre gallos y media noche publicada por la municipalidad de miraflores, ordenanza 286 el 26 de junio del 2008, causo alarma y preocupacion en algunos vecinos miraflorinos, ya que la citada norma establece que los edificios de viviendas ubicados en zonas residenciales no podrian usarse como viviendas temporales, para cualquier persona, dicha disposicion se entendio por la mayoria de vecinos como una prohibicion expresa de alquiler de departamentos. Les dejo la imagen que publico la municipalidad en su boletin de Julio del 2008, sin mas explicaciones y dejando mucho a la imaginacion.

Asi que la municipalidad pretende prohibir a nosotros los propietarios de viviendas a alquilarlas por el tiempo que nosotros los duenos creemos necesario, y pretenden decirnos por cuanto tiempo debemos alquilar nuestros apartamentos, no basta con los impuestos prediales y de arbitrios que pagamos anualmente, sino que ahora con esta ley pretenden decirnos que debemos hacer con nuestros inmuebles, no querran tambien que les demos un porcentaje de nuestro alquiler mensual, o les regalemos un cuartito para que se queden ahi. Pues realmente que tal gente esta de la municipalidad de miraflores, parece que estar sentados en el sillon municipal y el tener mucho tiempo libre les hace pensar cosas tiradas de los pelos, nuestro alcalde miraflorino con esta ley queda al mismo nivel del alcalde puneno, que quiere cambiar el nombre al departamento de Puno, parece que en el poder no solo se come bien (Ejemplos claros, nuestros presidente Alan Garcia, nuestro ministro de economia, el antiguo, porque el nuevo se fue gordito, pero a regresado en su peso, pronto lo veremos con el sobrepeso del poder, y Manuel Masias logicamente), sino que la ociocidad les permite a nuestros eruditos alcaldes crear ordenanzas que benefician a su entorno y perjudican a los demas.

Pero que dice esta ordenanza No. 286 "Determina el uso de los departamentos dentro de su jurisdiccion solo para ese fin, por lo que expresamente prohibe el uso de estos inmuebles como residencia temporal o rotativa. Del mismo modo estblece que los mismos estan impedidos de contar con areas comunes destinadas a comedores, cocinas o depositos. Ademas tendran que cumplir con el uso, dimensiones, areas y volumenes senalados en el proyecto aprobado"

Cuando un grupo de propietarios indignados fuimos a reclamar semejante "ideota" salio el senor Fernando Belleza maquillando el asunto diciendo: "Todas las personas tienen derecho a disponer de sus propiedades de acuerdo con los limites que disponga la ley, pero en este caso no es el proposito de la ordenanza 286. Por el contrario, a traves de esta disposicion lo que se busca es evitar que algunas iniciativas de construccion pretendan sacarle la vuelta a los parametros urbanisticos existentes" Argumento que "la ordenanza 286 miraflores fue aprobada por el pedido de un grupo de vecinos de La Aurora, que denunciaron la pretension de una compania extranjera de construir un edificio de seis pisos para albergar a sus trabajadores que venian de provincias y que se quedaban por una semana o 15 dias. El problema es que cada piso contaba con varios dormitorios y areas comunes de cocina, comedor y banos". En pocas palabras como ya es costumbre de nuestro alcalde miraflorino por quedar bien con un sector (llamemosle sector X, para entender mejor el razoniamiento de nuestro alcalde) de vecinos, queda pesimo con el otro sector (sector Y), y cuando el sector afectado (sector Y) reclama con gusta razon, inmediatamente hace caso (pienso que aun le queda un poco de sentido comun), y de inmediato se retracta, quedando pesimo con el sector inicial (sector x), ya parece esto una formula matematica. Y esto no es solamente en esta ordenanza, sino tambien con el transito de transporte publico por la Av Pardo, que ahora para quedar bien con los vecinos de Pardo (dicho sea de paso se escucha una bulla infernal en los edificios que no se puede ver tv ni mucho menos dormir, por eso vendi los dptos que tenia en esa zona) a desplazado a estas unidades de transporte a las Av Dos de Mayo y Enrique Palacios, generando logicamente la protesta de los vecinos de dichas avenidas, que antes podian dormir placidamente. Luego del reclamo respectivo, salio a decir que era solo un plan piloto, y como es logico los vecinos de Pardo pusieron el grito en el cielo, y reclamaron al alcalde, que este al verse acorralado, tuvo la brillante idea de pasarle el muerto a la municipalidad de Lima, grande Masias, no te mueras nunca!!!.

En conclusion por quedar bien con todos los vecinos de miraflores, queda pesimo con todos nosotros, las pistas de nuestro distrito estan totalmente destruidas o es que se ha dado cuenta que la gran mayoria de miraflorinos usamos camionetas 4x4 y esta incentivando el "off road", dense una vueltita por la calle Alfredo Leon, segundo ovalo de pardo, y no se olviden de colocar su doble traccion.!!!

Felizmente que ya falta poco para las elecciones municipales.

Comprar en tiempo de Crisis Mundial

2009-01-14T17:30:00.000-08:00

PESE AL PESIMISMO ECONÓMICO GLOBAL, EL SECTOR INMOBILIARIO PERUANO SEGUIRÁ CRECIENDO, AUNQUE MENOS. CONOZCA CÓMO LA CRISIS AFECTARÁ TANTO LOS PRECIOS COMO LA OFERTA Y LA DEMANDA DE INMUEBLES Y QUÉ ACTITUD TOMARÁN LOS BANCOS Y LOS CONSTRUCTORES DURANTE EL 2009"

Es imposible tapar el sol con un dedo y negar que la onda expansiva de la crisis económica global afectará los mercados peruanos es un absurdo exceso de optimismo. Sin embargo, la construcción será uno de los sectores que menos sentirá el impacto pues, a diferencia de otras actividades como la minería o la industria, se tiene proyectado un incremento de casi 13% en las construcciones, cifra que sería sumamente alentadora si no fuera porque, en el 2008, el sector había crecido 17%.

Para el economista Elmer Cuba, de Macroconsult, "(respecto de las) cifras puras, el Perú es tal vez el único país que no sentirá la crisis, como siempre nosotros dando la contra a todo el mundo, cuando hay crisis en el resto del mundo, el Peru crece, y cuando todos los paises crecen el Peru esta en crisis, pero esta vez, el Peru esta de moda, nunca se nos hubiera ocurrrido decir eso en los 90. Pues el PBI y los ingresos per cápita seguirán creciendo. Sin embargo, desde el punto de vista de expectativas, este año se percibe como un año de desaceleración, aunque esto no necesariamente detendrá el crecimiento del desarrollo inmobiliario".

De todas formas, algunos cambios marcarán el desarrollo del sector. ¿Qué pasará con los precios, la oferta, los materiales, los créditos y todos esos aspectos íntimamente relacionados con el sector inmobiliario? Los especialistas en el tema dan algunas de sus apreciaciones al respecto.

FLUCTUACIÓN DE PRECIOS.

Si en una reunión coloquial menciona la intención de comprar un departamento en este preciso momento, la mayoría de sus amigos le aconsejará que espere un tiempo, pues los precios van a bajar --como le advertirán--.
Aunque esta idea tenga alguna lógica debido a la disminución de los costos de materiales de construcción y a la incertidumbre que se vive a escala global, los precios de los inmuebles no están tan cerca de bajar como muchos quisieran, al menos a corto plazo.
Thait Chang-Say, director de la constructora Armando Paredes, va más allá al afirmar que los precios de las propiedades seguirán aumentando. "Hay que tener en cuenta que la mayoría de proyectos que están en ejecución se viene desarrollando con las condiciones previas a la crisis y los precios antiguos de los materiales. Es decir, si el terreno, la mano de obra, los trámites y los materiales han tenido un determinado costo, ¿por qué ese precio bajaría?".

En esto están de acuerdo algunos analistas que aseguran que los precios podrían, como mucho, estancarse, mas no bajar en el tercer y cuarto trimestre del año. Según Cuba, "esto se debe a que en tiempo de incertidumbre, a diferencia del consumo, las inversiones se pueden retraer".
Por otra parte, Chang-Say advierte que "los usuarios deberían sospechar de los proyectos que bajan de precio pues puede ser un síntoma de falta de liquidez o desesperación por terminar el proyecto".

BANCA SOLIDARIA.

Si insiste en comentar en una reunión su intención de comprar un departamento en estos momentos, otro de los comentarios comunes con los que se encontrará será uno como el siguiente: "Los bancos han subido sus intereses y, además, hay muchos que ya no prestan plata, al menos por el momento".
Hay mucho de cierto en esta afirmación aunque, según Luis Almandoz, encargado de los créditos hipotecarios del Banco de Crédito del Perú, la situación no es tan grave como parece. "El crecimiento de los créditos hipotecarios va a disminuir de 25% en el 2008 a 20% este año. Pero, ojo, continuamos con un crecimiento muy alto. Es cierto que existen algunas instituciones que han restringido el otorgamiento de créditos hipotecarios; las entidades financieras que concentran el 80% de este mercado no lo hemos hecho ni hemos variado sus filtros para la adjudicación de estos créditos", asegura Almandoz.
Por otra parte, el incremento de las tasas de interés a los créditos hipotecarios de diciembre último, que alcanzó entre 0,5% y 1% en promedio, se debió al encarecimiento de los costos operativos de préstamos de consumo por montos menores a S/.1.800 en plazos menores a un año.
En tal sentido, Almandoz asegura que "un incremento de medio punto porcentual de tasa de interés en un préstamo a 15 años eleva la cuota mensual en 2,5%. Este incremento es muy reducido, en comparación del temor que puede producir".

¿COMPRAR O NO COMPRAR?

Esta sería la pregunta del millón. La respuesta a decir de los involucrados es que se debería comprar si es que se está interesado en un inmueble. "Algunos de los mayores problemas que pueden afectar el sector son el temor y la especulación. Si la gente deja de comprar por estas razones, la oferta también va a disminuir. La mejor manera de superar la crisis y hacer que los precios realmente bajen es estimulando la oferta", asegura Chang-Say.
Para Almandoz, del BCP, "al esperar, el usuario puede perder la posibilidad de comprarse el departamento que quiere, en la zona que le gusta y al precio que le conviene. La inversión para comprar una casa se hace muy pocas veces en la vida y debe ser la mejor".

'BOOM' POPULAR

Si algo positivo ha traído esta crisis global es el interés que han causado en el Gobierno los planes de vivienda para los sectores de menos recursos. Y no solo en Lima, en todo el Perú, los programas Mi Vivienda, Techo Propio y Mi Hogar tienen previsto una inversión de más de S/. 5'600.000 en un sano intento de reducir la brecha de 92.000 familias peruanas que anualmente requieren hogar y que llegan al millón y medio.
Como vemos, ya sea de forma privada o pública, el sector construcción mantendrá ese dinamismo que se hizo evidente hace más de dos años. Tenemos grúas, camiones y obreros en obras para rato.
Créditos y más En el momento de elegir un crédito hipotecario, es más conveniente tomar los de tasas fijas. Así, cualquier crisis no afectará la cantidad que haya que pagar mensualmente. A mayor tiempo, menor es la cuota. Este sistema conviene más a quienes quieran pagar menos cada mes. Y gracias a que los castigos de prepago son casi mínimos, apenas se cuente con dinero adicional se puede ir amortizando la deuda sin problemas. Créditos del 100% a 25 años. Si le cuesta mucho trabajo ahorrar para la cuota inicial pero tiene la certeza de poder pagar a largo plazo, puede pedir un préstamo con 0% de cuota inicial. Si consideramos que una familia tiene la posibilidad de endeudarse por 30% de su ingreso mensual, es mejor no tener otras deudas en el momento de pedir un préstamo.

El punto de vista del constructor

El promedio por constructor es 1,8 proyecto al año. Es decir, el sector es muy poco concentrado. Esto representa tanto un riesgo (de informalidad) como una oportunidad (apertura de mercado). Solo el 40% de los constructores financia sus proyectos con los bancos. El resto lo hace independientemente. Los precios por m2 de terreno son definidos por el mercado. No existe una entidad que determine este valor. Esta es una de las razones del incremento permanente de las propiedades. Los proyectos adquiridos en planos suelen ser más baratos que los ya construidos, debido al riesgo de adquirir un bien intangible. Es necesario invertir en una constructora de confianza.

El Mercado Inmobiliario en Cifras

2009-01-14T17:19:00.000-08:00

El mercado en cifras

13.179
Viviendas (en 1'395.196 m2) fueron vendidas durante el 2008. El 12% de ellas costó entre US$40.000 y US$50.000, seguidas de cerca por las que costaron entre US$50.000 y US$60.000 con 10,7%, y del 9,5% los precios estuvieron entre US$80.000 y US$100.000.

13%
Sería el crecimiento del sector inmobiliario durante el 2009. Esto representa una disminución de

4%
con respecto al 2008. Las inversiones públicas del año que viene alcanzarán los S/.5.683 millones, mientras que las privadas llegarán a los S/.2.710 millones.

358Mil
puestos de trabajo directos y 1'433.924 indirectos serán generados por la inversión del Estado en los planes anticrisis que estarán orientados a la construcción de viviendas correspondientes a los créditos Mi Vivienda, Techo Propio y Mi Hogar.

4'375,525 m2
Han sido construidos durante el 2008, es decir, 543.525 m2 más que el año anterior. El 73% correspondió a viviendas; 3,6%, a locales comerciales; 6,5%, a oficinas, y 16,53%, a otros destinos.

40%
De los proyectos inmobiliarios son financiados con préstamos bancarios. El resto tiene como fuente de financiamiento el ahorro, la autoconstrucción y la reunión de varias personas para llegar al monto necesario.
12%
Cayeron los precios de los materiales de construcción durante las últimas semanas del 2008. Se calcula que esta tendencia se mantendrá durante este año y puede llegar a una disminución de casi el 20% de los precios.

Si desea comprar su inmueble ingrese siempre a http://www.mirafloresinmobiliaria.com

Construccion en Lima y Callao

2009-01-02T20:32:00.000-08:00

Aqui les copio un articulo del diario El Comercio que me parecio interesante, lo comparto con ustedes. La actividad edificadora creció 11,79% en los distritos de Lima y Callao
Jesús María, Lince y San Miguel concentran la mayor oferta de viviendas. San Isidro es el distrito más caro con US$884 el metro cuadrado

Por Natalia Vera Ramírez El sector construcción crece sin parar (en lo que va del año ha registrado un aumento del 15%) y parte importante de este buen clima es la edificación de viviendas. Sucede que --según los resultados del Duodécimo Estudio de Mercado de Edificaciones Urbanas de Lima y Callao realizado por la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco)-- este año la actividad edificadora ha crecido 11,79%, pues se han construido 3'832.000 m2.
Lelio Balarezo, presidente de Capeco, indicó que este año se prevé que el sector construcción aporte el 2% del producto bruto interno (PBI) del país y que la meta del Gobierno de construir 44.000 viviendas este año podría fácilmente llegar a las 60.000 unidades el próximo año.
Asimismo, de acuerdo con este estudio, que está hecho en base a un censo realizado en julio de este año, se reportó 14.408 unidades de viviendas (entre casas y departamentos) para fines comercializables de venta que representan el 93,81% del total construido, seguido por los locales comerciales (0,65%), las oficinas (1,41%) y otros destinos (4,13%).
De otro lado, José Luis Ayllón, presidente del Instituto de la Construcción y el Desarrollo (ICD) de Capeco, indicó que el 55,93% de la oferta de viviendas de Lima y Callao pertenece al rango de precios intermedios (entre US$30.001 y US$80.000). En tanto, el 25,7% pertenece al rango de precios altos (mayores a US$80.001) y el 20,36% corresponde al rango de precios inferior a US$30.000.
Ayllón precisó que si bien el Gobierno impulsa los programas habitacionales del fondo Mivivienda (como Mi Hogar y Techo Propio, dirigidos a los niveles socioeconómicos con menos recursos y cuyos precios fluctúan entre US$10.000 y US$20.000), estos todavía no tienen una mayor participación, porque en este rubro se contabilizan solo las viviendas vendidas y no la oferta futura. Cabe indicar que el grueso de los proyectos habitacionales del Estado se encuentra en construcción o en planos.
DISTRITOS CON MÁS DEMANDAEste año, Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, Pueblo Libre y San Miguel se han convertido en los distritos que concentran la mayor cantidad de oferta de vivienda con el 27,2%, mientras que Santiago de Surco y San Borja obtienen el 21,4%.
Por eso no es gratuito que el 42,73% de las edificaciones totales en oferta se ubique en zonas correspondientes al estrato socioeconómico medio alto con 8.273 unidades, seguido del estrato socioeconómico alto con 26,20% y 5.074 unidades y el estrato medio el 14,69% con 2.844 unidades.
De otro lado, San Isidro es ahora el distrito más caro. Muestra de eso es que el metro cuadrado cuesta US$884, mientras que en Miraflores el precio llega a US$770. En tanto, en los distritos que concentran la mayor cantidad de oferta de vivienda, el precio promedio por metro cuadrado alcanza los US$493.
Pero si busca una vivienda a un precio más accesible a su bolsillo, El Agustino y San Juan de Lurigancho pueden ser una buena opción: el metro cuadrado cuesta US$300. Otra alternativa son: Carabayllo, Comas, Independencia, Los Olivos, Puente Piedra y San Martín de Miraflores, con US$301 el metro cuadrado, o Lurín, Pachacámac, San Juan de Miraflores, Villa El Salvador y Villa María del Triunfo, con US$310 el metro cuadrado.
Por ahora, Capeco ha anunciado que el estudio continuará su descentralización, por lo que ya se realizó en Trujillo y próximamente se iniciará en Chiclayo, ciudades que han registrado un gran crecimiento en la actividad constructora y donde se edificarán importantes proyectos del fondo Mivivienda, como los de Nuevo Chao en La Libertad, donde se construirán 4.300 viviendas con una inversión que asciende a US$40 millones. EN PUNTOS¿Qué servicios tienen las viviendas?4A julio del 2007, el 6,32% de unidades multifamiliares (edificios y quintas) en oferta están preparadas para recibir gas centralizado GLP, mientras que el 8,27% lo están para recibir gas natural. 4Los servicios comunitarios que se reportaron con mayor frecuencia por los oferentes actuales fueron TV cable (27,76%), portería (25,42%) y zonas verdes (21,65%).4La proporción de unidades de vivienda que emplean concreto armado como material predominante para las paredes de las construcciones asciende a 42,09%, seguido por el ladrillo y concreto con el 35,96%.4El 29,89% de las unidades se localizan en avenidas de mucho tráfico; el 22,69%, en calle; el 16,84%, en avenida de poco tráfico, y el 14,35% se ubica en esquinas. DEL CONSULTORLUIS MORANTE. Ingeniero CivilViviendas de costo intermedioEl interesante informe "El Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima y Callao", presentado por Capeco, debe llevar al sector público y privado a realizar diferentes análisis y reflexiones que, seguramente, se presentarán en los próximos años.
Hay varios puntos de interés en el estudio, pero vale destacar que la construcción de viviendas ha aumentado en un 12,6%, entre el 2006 y el 2007. Es igualmente significativo que el 98,1% de la oferta de vivienda esté dirigida a departamentos y solo el 1,9% a casas. Entre otras lecturas, esto significa que la venta de inmuebles de este tipo está dirigida a públicos que preponderantemente pueden pagar precios intermedios y bajos. Las viviendas con precios intermedios (US$30.000 y US$80.000) son el 55,93%, mientras que aquellas con precios inferiores (a US$30.000) representan el 28,75% de la oferta.
En cuanto a los sectores de preferencia, se destaca el conjunto formado por Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, Pueblo Libre y San Miguel. Le siguen muy de cerca Surco y San Borja, aunque estos son de mayor extensión en metros cuadrados. Luego Miraflores tiene solo el 12,1% de las preferencias, mientras que El Agustino y San Juan de Lurigancho el 9,6%.
La demanda insatisfecha de vivienda en Lima y Callao es del orden de 300.000 unidades, lo que es un reto para los programas del Ministerio de Vivienda y para los empresarios de la construcción.

Mercado de Bienes Raices: Mapa de Precios por Metro Cuadrado Lima Metropolitana

2009-01-01T16:37:00.000-08:00

Mercado de Bienes Raices: Mapa de Precios por Metro Cuadrado Lima Metropolitana

Mercado de Bienes Raices: Departamentos en Miraflores - ¿Inversion Rentanble?

2009-01-01T16:36:00.000-08:00

Mercado de Bienes Raices: Departamentos en Miraflores - ¿Inversion Rentanble?

Departamentos en Miraflores - ¿Inversion Rentanble?

2009-01-01T10:25:00.001-08:00

En los ultimos años, específicamente desde el 2006 a la fecha hemos visto incrementar los bienes raices, tales como apartamentos, casas, terrenos en Miraflores a valores realmente astronómicos, para nuestra realidad nacional, a pesar de la gran oferta de apartamentos nuevos, la demanda es aún mayor, es por eso que surge esta interrogante que planteo en el blog, ¿Es una inversión rentable comprar en estos momentos un departamento, casa o terreno en miraflores?. Para responder a esta interrogante primero voy a contarles una historia personal.

A fines del 2006, compre un departamento en Miraflores a un precio que ahora podemos llamarlo módico $66000.00 en planos, ubicado en Miraflores, frente al mar, específicamente en el Malecon Balta, este edificio tiene una historia muy particular, fue construido donde antes funcionaba una escuela de arte y diseño, los miraflorinos antiguos la conocemos muy bien toulouse lautrec, este edificio fue construido por Graña & Montero, y la idea original eran apartamentos con vista al mar pero dedicados al sector clase media, con una gran particularidad, que tendrían vista al mar, ventaja adicional que hace que tu inversión, en este caso, tu apartamento no se devalue con tanta facilidad. porque no pueden construir un edificio delante de tu propiedad que te tape todo el panoramo, o te pongan un puente como le paso a un gran amigo que tenía una hermosa propiedad en el Derby, cuando de repente Zas!!!, le aparecio un tremendo puente. Por eso el costo de $66000.00, era realmente atractivo; pero como las cosas suceden en Peru y solamente en Perú, Oh maravillas!!!, la acogida de estos departamentos fue tal, ya que la estructura de los mismos fue forzada para que tenga una espectacular vista al mar (Es una construcción triangular, lo cual hace que todos los departamentos tengan vista al mar, felicitaciones a los ingenieros de Graña, en especial para mi amigo Arturo, que no solo colaboró con la construcción del edificio, sino que también me paso la voz de la venta de estos apartamentos) con una ubicación privilegiada, cerquísima a Larcomar, y a 5 cuadras del parque Kennedy), es decir cero ruido pero centríco a los dos lugares más importante de Miraflores. Dejo una imagen de la Vista. Que los departamentos se vendieron en un abrir y cerrar de ojos, hasta ahi todo bien, pero el asunto pasó de tornarse bien a un panorama extraordinario, el boom inmobiliario que hablamos antes, causado a mi modo de pensar por el bienestar del país, crecimiento de dos dígitos en esa época, el crédito rápido y barato (para nuestros ojos, ya que estabamos acostumbrados a unos créditos con intereses mas que leoninos), la seguridad del distrito de miraflores (punto a favor para mi buen alcalde Manuel Masías, que dicho sea de paso ya no lo veo muy seguido por el Club Terrazas de Miraflores (será por ese motivo que ha subido un poco de peso). Hizo que esta pequeña propiedad de 100m2 pasará de costar $66000.00 a costar en estos momentos $150000.00 a lo que la respuesta de la interrogante de arriba es SI, era bueno, buenísimo comprar en esa época como inversión. Pero si usted es un lector acuicioso, se dará cuenta de que mi respuesta a la pregunta es errónea, porque la pregunata planteada en primer momento fue ¿Es una inversión rentable comprar en estos momentos un departamento en miraflores?, pues para la pregunta inicial la respuesta sería un rotundo NO, en estos momentos las propiedades en Miraflores están por los cielos, vea usted mismo el costo por m2 en Miraflores que tengo en publicado en este blog, y sigue en aumento. Comprar en estos momentos en Miraflores sería una incertidumbre, ya que las condiciones que se presentan en estos momentos no son para nada alentadoras. Credito difícil, mucha oferta, sobretodo de las construcciones nuevas, credito hipotecario con condiciones variables a cada momento, ruido político de crisis., etc,

Pues felicidades a los que compramos antes del boom inmobiliario, porque nuestras propiedades están a la orden del día muy valoradas. Pero no se ponga triste, las condiciones que he mencionado reglones antes, hace preveer que las propiedades tiendan a bajar. Solo nos queda esperar a ver que medidas toma el gobierno, los bancos y los empresarios este 2009. Les deseo exitos en el 2009

Mapa de Precios por Metro Cuadrado Lima Metropolitana

2008-10-07T16:21:00.000-07:00

Estimados Señores, me pareció interesante el mapa por m2 de Lima Metropolitana publicado en una edicion de el diario El Comercio, lo he escaneado y lo pongo en el blog para compartirlo con todos en especial para los peruanos que residen en el extranjero y desean invertir o comprar para ellos mismos una propiedad en Peru. Les dejo el Mapa

Mapa de Precios por M2 en Lima Metropolitna, Miraflores, San Isidro, Surco, La Molina, Barranco

No olvide de ingresar a http://www.mirafloresinmobiliaria.com/ siempre tenemos muchas novedades acerca del sector inmobiliario en el Perú para usted.

Costo de Metro Cuadrado m2 en Miraflores, San Isidro y Lima

2008-10-06T21:51:00.000-07:00

Metro cuadrado entre San Isidro y Barranco puede costar US$3.000. Inseguridad, desorden y caos del tráfico hacen que bienes pierdan valor"

¿Qué es aquello que hace que un terreno en Barranco, San Isidro o Miraflores pueda costar US$3.000 el metro cuadrado, mientras que en el Rímac o Breña ni siquiera llega a la décima parte? Además de los vaivenes de la ley de la oferta y la demanda, esa diferencia se debe a la seguridad, al orden vial y urbano y a la bonita vista, ya sea al mar, a un parque o a una avenida con áreas verdes, que tienen esas zonas, que en algunos casos han subido más de 300% en los últimos cuatro años. Si desea ver apartamentos en venta no dude en ingresar a www.mirafloresinmobiliaria.com/venta.php

Pero esos distritos no son los únicos que han aumentado su valor. También lo han hecho Jesús María, Pueblo Libre, Magdalena, San Miguel, entre otros (ver infográfico), donde el metro cuadrado puede costar 600 dólares, casi el doble que cuatro años atrás. Mientras tanto, otras zonas de Lima (como el Rímac, Cercado, Breña, Lince, Surquillo) siguen sin despertar el interés de los inversionistas.
Para el urbanista y ex regidor metropolitano Jorge Ruiz de Somocurcio, las zonas de Lima con más seguridad, mejor paisajismo y áreas verdes y mayor integración con la ciudad son las que han subido más de precio.
En efecto, las encuestas de victimización realizadas hasta el 2005 confirman que la delincuencia afecta a todos los niveles socioeconómicos, pero la incidencia de los delitos y la inseguridad es mayor en los sectores medios o bajos, que coincidentemente son los que menos han aumentado su precio. Además, según el Informe Geo de Lima y Callao del 2005, las zonas con menos parques y áreas verdes son las que, precisamente, menos se valorizan.
Por su parte, el especialista en seguridad ciudadana Gabriel Prado confirmó que el factor seguridad no solo revaloriza la propiedad, sino que es una variable determinante para el desarrollo, la composición social y el ordenamiento de toda la ciudad.
DESORDEN Y CONTAMINACIÓNPara el valuador y ex presidente del Cuerpo Técnico de Tasaciones Diego La Rosa, hay zonas de Lima que se están diferenciando en cuanto al precio en relación con otras por el orden con el que fluya su transporte. Según él, las zonas por donde circula un tráfico caótico los precios tienden a caer. A modo de ejemplo, señaló las primeras 26 cuadras de la avenida Arequipa y toda la Carretera Central, entre Santa Anita y Ate-Vitarte, donde no hay mayor interés de los inversionistas.
Sin embargo, precisó que los distritos pueden tener tanto zonas de alto como de reducido valor, determinados por su valor comercial o residencial. Puso como ejemplo la avenida Carlos Eyzaguirre, en Independencia, donde el metro cuadrado puede costar 600 dólares. También explicó que en algunos casos de precios altos se debía a maniobras especulativas de empresarios.
Por su parte, el presidente del Centro de Investigación y Asesoría del Transporte Terrestre (Cidatt), Juan Tapia, admitió que el caótico transporte de Lima genera la depreciación del valor inmobiliario en Lima, porque provoca congestión de tránsito, contaminación, inseguridad y un nivel de ruido demasiado alto.

Explicó que el transporte urbano es tan caótico, que, además de disminuir el valor de las propiedades, afecta la calidad de vida de las personas. Incluso, señaló que en el Perú muchos ciudadanos podrían denunciar al Estado por la depreciación de sus propiedades causada por el mal transporte urbano que tenemos.
TAREA MUNICIPALAunque cada uno con sus propios palabras, los arquitectos Ruiz de Somocurcio, La Rosa y Arana y el consultor en temas de seguridad Gabriel Prado coincidieron en señalar la responsabilidad que tienen los alcaldes en mejorar su entorno urbano. Incluso, los tres primeros se quejaron de una falta de interés de la autoridad municipal por esa valorización de las propiedades de sus vecinos.

Por ejemplo, Ruiz de Somocurcio enfatizó que los alcaldes deberían potenciar los aspectos positivos de su jurisdicción y reducir los negativos. Para él, uno de los aspectos que debía mejorarse sustantivamente en todos los distritos era el problema del estacionamiento vehicular.
En cambio, para La Rosa, las autoridades deberían organizar la ciudad pensando en la comodidad de sus ciudadanos más que en el de los vehículos. Incluso, planteó que las veredas debían ser más anchas para propiciar que los peatones puedan caminar de manera más segura.
Arana, por su parte, advirtió que con la densificación se estaba reduciendo la proporción de áreas verdes por habitante. El centro sigue sin atraer inversionesSi este 'boom' inmobiliario que vive Lima fuera una competencia interdistrital, el Cercado de Lima, en especial el centro, iría en los últimos lugares, no obstante sus ventajas que podrían hacerle ganar la contienda.
Según el urbanista y ex regidor Jorge Ruiz de Somocurcio, el centro tiene graves problemas no resueltos: es inseguro, no cuenta con los servicios que haga atractivo vivir en esta zona, como colegios y universidades, y el caos del transporte sigue generando desorden, contaminación y más inseguridad.

Sin embargo, el valuador y ex presidente del Cuerpo Técnico de Tasaciones Diego La Rosa aseguró que ahora hay más transacciones inmobiliarias en el Centro de Lima, aunque el monto es aún reducido.

Para el ex gerente de Desarrollo Empresarial y actual asesor de la comuna metropolitana Jaime Alva, el Centro de Lima sí forma parte de ese proceso de valorización en que se encuentra la ciudad, aunque admitió que se está desarrollando con más intensidad en otros distritos. Refirió que una prueba de ello es que en los últimos dos años han abierto 15.000 nuevos negocios en el Cercado.
También aseguró que la municipalidad sigue trabajando por mejorar el Cercado, en especial en lo que se refiere a las vías de acceso y salida del centro y el ordenamiento del transporte urbano. Sin embargo, consideró que falta dar el salto cualitativo para mejorar los negocios, que es tarea del sector privado.

MÁS DATOS Cuatro mil dólares cuesta en Gamarra4 Las zonas más caras de la ciudad están en Gamarra, en La Victoria, y Mesa Redonda, en el Centro de Lima. El metro cuadrado puede costar US$4.000.4 De manera peligrosa se está urbanizando las áreas agrícolas de Puente Piedra, Carabayllo y Lurín. Hasta hace tres años, los terrenos se vendían por hectáreas, mientras que ahora ya se hace por metro cuadrado.4 Según el Banco Continental, en el 2025 el m2 en Lima costaría US$1.600 en promedio.
DEL CONSULTOREl Estado no debe desentenderse*La especulación del suelo que vive hoy Lima agudiza su fragmentación. La privatización de la ciudad lleva a formar guetos que, según clases sociales, van desde nuevos asentamientos en lo alto de cerros hasta condominios y edificios de lujo.

No debe sorprender que las inmobiliarias lucren con el uso del espacio. Pero esto es terrible cuando atenta contra la calidad de vida urbana. El Estado debería garantizar una oferta por encima de estándares mínimos y no desentenderse de las regulaciones necesarias. Las municipalidades deben defender el derecho de la gente a su lugar de residencia, a rescatar y poner en valor los espacios públicos sin privatizarlos, pues la ciudad no se puede entender solo como "fruto del mercado". Confie en inmobiliarias como www.mirafloresinmobiliaria.com

El desarrollo de un mercado de suelo rentable se está haciendo a costa de una ciudad con pobres en medio y los costados. Sin planificación, los beneficios de la ciudadanía están restringidos "hacia arriba". La ciudad es heterogeneidad, diferencia, patrimonio colectivo que confronta dinámicas contradictorias entre ciudadanos con derecho a sentirse protegidos, pero también a vivir la aventura urbana del siglo XXI.

El Mercado de Bienes Raices en el Peru

2008-09-29T16:18:00.000-07:00

Actualmente en la capital de Perú, hay un “Boom” inmobiliario. Cientos de casas en las zonas de Miraflores y San Isidro son destruídas para construir en su lugar, edificios. En efecto, Lima está creciendo “verticalmente”, y, hasta cierto punto, en forma ordenada, ya que, afortunadamente, los distritos tienen parámetros estrictos en zonificación. Por ejemplo, en muchas áreas de Miraflores no pueden contruirse edificios de más de 7 pisos, por lo que el crecimiento vertical planificado de la ciudad, comienza a transformar Lima con un “look” moderno y diferente.Pero, ¿Qué tan accesible son estos departamentos, o condominios, ? En primer lugar, el mercado inmobiliario, como en todo país, se mueve por dos variables: Estabilidad económica y las tasas de Interés hipotecario. En el Perú, los intereses de préstamos hipotecarios han bajado de 14% hace sólo tres años, a 8 – 8.5% hoy en día nos explica Aída; por lo que cada vez más personas tienen acceso a un crédito hipotecario. Por ejemplo, una familia que gane US$ 2,000 mensuales, puede acceder a un crédito hipotecario de US$ 50,000. Si desea ver algunos departamentos no dude en ingresar a http://www.mirafloresinmobiliaria.com/

Pero este “boom” inmobiliario, no sólo se da en los barrios residenciales más acomodados de la ciudad, las constructoras también están atendiendo barrios como Lince, Maranga y Los Olivos, por dar algunos ejemplos. De este modo, en Maranga es posible encontrar departamentos de estreno por US$ 25,000, y por si fuera poco, los bancos, para evaluar a los potenciales compradores, no sólo toman en consideración los salarios, sino tambien si la familia recibe remesas del exterior. De esta manera, una familia con ingresos de US$ 1,000 mensuales (Incluyendo remesas), puede hacer realidad el sueño de la casa propia con mensualidades de menos de US$ 300.Este despegue inmobiliario, ha hecho también que las inmobiliaria como Miraflores Inmobiliaria se organicen más y mejor. Ya hay una base de datos como la existente en EEUU, por la que uno pone los rangos del monto y los distritos en los que quiere comprar, y la computadora te da todas las propiedades disponibles en ese rango. Antes, los corredores en el Perú no contaban con esa herramienta básica de trabajo.Las Zonas son las de siempre – San Isidro (Las primeras cuadras de Pezet - frente al Golf), Miraflores y Barranco (Por el lado del malecón). Aquí las propiedades pueden costar hasta US$ 1,300 por mt2. Además, en estas zonas, los departamentos por lo general son amplios – 150 mts2 mínimo, por lo que estarían costando más de US$ 200,000.Hay otras áreas tambien en Miraflores y San Isidro que son las preferidas por los “extranjeros”. Estas áreas estan cerca de cines, cafes y restaurantes pero protegidas del ruido de la ciudad como por ejemplo cerca a Miguel Dasso, en San Isidro, donde se han construido muchos edificios nuevos con departamentos más pequeños, en los que el precio promedio por mt2 es de US$ 800 a US$1,000. Un departamento pequeño de 50 mts2 y con una habitación, te puede costar US$ 50,000.Qué podríamos comprar en el mercado por US$ 50,000, a lo que nos respondió que en las zonas residenciales de Lima, por este monto, uno puede conseguir un estudio (Efficiency) en Miraflores o un departamento con un dormitorio en San Borja. Empero si nuestro presupuesto se incrementa a US$ 60,000, es posible comprarse un departamento de 2 dormitorios en San Borja o Miraflores, inclusive; o conformarnos con un departamento de sólo un dormitorio en San Isidro.

Miraflores Inmobiliaria