Comprar en tiempo de Crisis Mundial

PESE AL PESIMISMO ECONÓMICO GLOBAL, EL SECTOR INMOBILIARIO PERUANO SEGUIRÁ CRECIENDO, AUNQUE MENOS. CONOZCA CÓMO LA CRISIS AFECTARÁ TANTO LOS PRECIOS COMO LA OFERTA Y LA DEMANDA DE INMUEBLES Y QUÉ ACTITUD TOMARÁN LOS BANCOS Y LOS CONSTRUCTORES DURANTE EL 2009"

Es imposible tapar el sol con un dedo y negar que la onda expansiva de la crisis económica global afectará los mercados peruanos es un absurdo exceso de optimismo. Sin embargo, la construcción será uno de los sectores que menos sentirá el impacto pues, a diferencia de otras actividades como la minería o la industria, se tiene proyectado un incremento de casi 13% en las construcciones, cifra que sería sumamente alentadora si no fuera porque, en el 2008, el sector había crecido 17%.

Para el economista Elmer Cuba, de Macroconsult, "(respecto de las) cifras puras, el Perú es tal vez el único país que no sentirá la crisis, como siempre nosotros dando la contra a todo el mundo, cuando hay crisis en el resto del mundo, el Peru crece, y cuando todos los paises crecen el Peru esta en crisis, pero esta vez, el Peru esta de moda, nunca se nos hubiera ocurrrido decir eso en los 90. Pues el PBI y los ingresos per cápita seguirán creciendo. Sin embargo, desde el punto de vista de expectativas, este año se percibe como un año de desaceleración, aunque esto no necesariamente detendrá el crecimiento del desarrollo inmobiliario".

De todas formas, algunos cambios marcarán el desarrollo del sector. ¿Qué pasará con los precios, la oferta, los materiales, los créditos y todos esos aspectos íntimamente relacionados con el sector inmobiliario? Los especialistas en el tema dan algunas de sus apreciaciones al respecto.

FLUCTUACIÓN DE PRECIOS.

Si en una reunión coloquial menciona la intención de comprar un departamento en este preciso momento, la mayoría de sus amigos le aconsejará que espere un tiempo, pues los precios van a bajar --como le advertirán--.
Aunque esta idea tenga alguna lógica debido a la disminución de los costos de materiales de construcción y a la incertidumbre que se vive a escala global, los precios de los inmuebles no están tan cerca de bajar como muchos quisieran, al menos a corto plazo.
Thait Chang-Say, director de la constructora Armando Paredes, va más allá al afirmar que los precios de las propiedades seguirán aumentando. "Hay que tener en cuenta que la mayoría de proyectos que están en ejecución se viene desarrollando con las condiciones previas a la crisis y los precios antiguos de los materiales. Es decir, si el terreno, la mano de obra, los trámites y los materiales han tenido un determinado costo, ¿por qué ese precio bajaría?".

En esto están de acuerdo algunos analistas que aseguran que los precios podrían, como mucho, estancarse, mas no bajar en el tercer y cuarto trimestre del año. Según Cuba, "esto se debe a que en tiempo de incertidumbre, a diferencia del consumo, las inversiones se pueden retraer".
Por otra parte, Chang-Say advierte que "los usuarios deberían sospechar de los proyectos que bajan de precio pues puede ser un síntoma de falta de liquidez o desesperación por terminar el proyecto".

BANCA SOLIDARIA.

Si insiste en comentar en una reunión su intención de comprar un departamento en estos momentos, otro de los comentarios comunes con los que se encontrará será uno como el siguiente: "Los bancos han subido sus intereses y, además, hay muchos que ya no prestan plata, al menos por el momento".
Hay mucho de cierto en esta afirmación aunque, según Luis Almandoz, encargado de los créditos hipotecarios del Banco de Crédito del Perú, la situación no es tan grave como parece. "El crecimiento de los créditos hipotecarios va a disminuir de 25% en el 2008 a 20% este año. Pero, ojo, continuamos con un crecimiento muy alto. Es cierto que existen algunas instituciones que han restringido el otorgamiento de créditos hipotecarios; las entidades financieras que concentran el 80% de este mercado no lo hemos hecho ni hemos variado sus filtros para la adjudicación de estos créditos", asegura Almandoz.
Por otra parte, el incremento de las tasas de interés a los créditos hipotecarios de diciembre último, que alcanzó entre 0,5% y 1% en promedio, se debió al encarecimiento de los costos operativos de préstamos de consumo por montos menores a S/.1.800 en plazos menores a un año.
En tal sentido, Almandoz asegura que "un incremento de medio punto porcentual de tasa de interés en un préstamo a 15 años eleva la cuota mensual en 2,5%. Este incremento es muy reducido, en comparación del temor que puede producir".

¿COMPRAR O NO COMPRAR?

Esta sería la pregunta del millón. La respuesta a decir de los involucrados es que se debería comprar si es que se está interesado en un inmueble. "Algunos de los mayores problemas que pueden afectar el sector son el temor y la especulación. Si la gente deja de comprar por estas razones, la oferta también va a disminuir. La mejor manera de superar la crisis y hacer que los precios realmente bajen es estimulando la oferta", asegura Chang-Say.
Para Almandoz, del BCP, "al esperar, el usuario puede perder la posibilidad de comprarse el departamento que quiere, en la zona que le gusta y al precio que le conviene. La inversión para comprar una casa se hace muy pocas veces en la vida y debe ser la mejor".

'BOOM' POPULAR

Si algo positivo ha traído esta crisis global es el interés que han causado en el Gobierno los planes de vivienda para los sectores de menos recursos. Y no solo en Lima, en todo el Perú, los programas Mi Vivienda, Techo Propio y Mi Hogar tienen previsto una inversión de más de S/. 5'600.000 en un sano intento de reducir la brecha de 92.000 familias peruanas que anualmente requieren hogar y que llegan al millón y medio.
Como vemos, ya sea de forma privada o pública, el sector construcción mantendrá ese dinamismo que se hizo evidente hace más de dos años. Tenemos grúas, camiones y obreros en obras para rato.
Créditos y más En el momento de elegir un crédito hipotecario, es más conveniente tomar los de tasas fijas. Así, cualquier crisis no afectará la cantidad que haya que pagar mensualmente. A mayor tiempo, menor es la cuota. Este sistema conviene más a quienes quieran pagar menos cada mes. Y gracias a que los castigos de prepago son casi mínimos, apenas se cuente con dinero adicional se puede ir amortizando la deuda sin problemas. Créditos del 100% a 25 años. Si le cuesta mucho trabajo ahorrar para la cuota inicial pero tiene la certeza de poder pagar a largo plazo, puede pedir un préstamo con 0% de cuota inicial. Si consideramos que una familia tiene la posibilidad de endeudarse por 30% de su ingreso mensual, es mejor no tener otras deudas en el momento de pedir un préstamo.

El punto de vista del constructor

El promedio por constructor es 1,8 proyecto al año. Es decir, el sector es muy poco concentrado. Esto representa tanto un riesgo (de informalidad) como una oportunidad (apertura de mercado). Solo el 40% de los constructores financia sus proyectos con los bancos. El resto lo hace independientemente. Los precios por m2 de terreno son definidos por el mercado. No existe una entidad que determine este valor. Esta es una de las razones del incremento permanente de las propiedades. Los proyectos adquiridos en planos suelen ser más baratos que los ya construidos, debido al riesgo de adquirir un bien intangible. Es necesario invertir en una constructora de confianza.