Conoce la Ordenanza No.286 de la Municipalidad de Miraflores

La publicacion de una ordenanza entre gallos y media noche publicada por la municipalidad de miraflores, ordenanza 286 el 26 de junio del 2008, causo alarma y preocupacion en algunos vecinos miraflorinos, ya que la citada norma establece que los edificios de viviendas ubicados en zonas residenciales no podrian usarse como viviendas temporales, para cualquier persona, dicha disposicion se entendio por la mayoria de vecinos como una prohibicion expresa de alquiler de departamentos. Les dejo la imagen que publico la municipalidad en su boletin de Julio del 2008, sin mas explicaciones y dejando mucho a la imaginacion.

Asi que la municipalidad pretende prohibir a nosotros los propietarios de viviendas a alquilarlas por el tiempo que nosotros los duenos creemos necesario, y pretenden decirnos por cuanto tiempo debemos alquilar nuestros apartamentos, no basta con los impuestos prediales y de arbitrios que pagamos anualmente, sino que ahora con esta ley pretenden decirnos que debemos hacer con nuestros inmuebles, no querran tambien que les demos un porcentaje de nuestro alquiler mensual, o les regalemos un cuartito para que se queden ahi. Pues realmente que tal gente esta de la municipalidad de miraflores, parece que estar sentados en el sillon municipal y el tener mucho tiempo libre les hace pensar cosas tiradas de los pelos, nuestro alcalde miraflorino con esta ley queda al mismo nivel del alcalde puneno, que quiere cambiar el nombre al departamento de Puno, parece que en el poder no solo se come bien (Ejemplos claros, nuestros presidente Alan Garcia, nuestro ministro de economia, el antiguo, porque el nuevo se fue gordito, pero a regresado en su peso, pronto lo veremos con el sobrepeso del poder, y Manuel Masias logicamente), sino que la ociocidad les permite a nuestros eruditos alcaldes crear ordenanzas que benefician a su entorno y perjudican a los demas.

Pero que dice esta ordenanza No. 286 "Determina el uso de los departamentos dentro de su jurisdiccion solo para ese fin, por lo que expresamente prohibe el uso de estos inmuebles como residencia temporal o rotativa. Del mismo modo estblece que los mismos estan impedidos de contar con areas comunes destinadas a comedores, cocinas o depositos. Ademas tendran que cumplir con el uso, dimensiones, areas y volumenes senalados en el proyecto aprobado"

Cuando un grupo de propietarios indignados fuimos a reclamar semejante "ideota" salio el senor Fernando Belleza maquillando el asunto diciendo: "Todas las personas tienen derecho a disponer de sus propiedades de acuerdo con los limites que disponga la ley, pero en este caso no es el proposito de la ordenanza 286. Por el contrario, a traves de esta disposicion lo que se busca es evitar que algunas iniciativas de construccion pretendan sacarle la vuelta a los parametros urbanisticos existentes" Argumento que "la ordenanza 286 miraflores fue aprobada por el pedido de un grupo de vecinos de La Aurora, que denunciaron la pretension de una compania extranjera de construir un edificio de seis pisos para albergar a sus trabajadores que venian de provincias y que se quedaban por una semana o 15 dias. El problema es que cada piso contaba con varios dormitorios y areas comunes de cocina, comedor y banos". En pocas palabras como ya es costumbre de nuestro alcalde miraflorino por quedar bien con un sector (llamemosle sector X, para entender mejor el razoniamiento de nuestro alcalde) de vecinos, queda pesimo con el otro sector (sector Y), y cuando el sector afectado (sector Y) reclama con gusta razon, inmediatamente hace caso (pienso que aun le queda un poco de sentido comun), y de inmediato se retracta, quedando pesimo con el sector inicial (sector x), ya parece esto una formula matematica. Y esto no es solamente en esta ordenanza, sino tambien con el transito de transporte publico por la Av Pardo, que ahora para quedar bien con los vecinos de Pardo (dicho sea de paso se escucha una bulla infernal en los edificios que no se puede ver tv ni mucho menos dormir, por eso vendi los dptos que tenia en esa zona) a desplazado a estas unidades de transporte a las Av Dos de Mayo y Enrique Palacios, generando logicamente la protesta de los vecinos de dichas avenidas, que antes podian dormir placidamente. Luego del reclamo respectivo, salio a decir que era solo un plan piloto, y como es logico los vecinos de Pardo pusieron el grito en el cielo, y reclamaron al alcalde, que este al verse acorralado, tuvo la brillante idea de pasarle el muerto a la municipalidad de Lima, grande Masias, no te mueras nunca!!!.

En conclusion por quedar bien con todos los vecinos de miraflores, queda pesimo con todos nosotros, las pistas de nuestro distrito estan totalmente destruidas o es que se ha dado cuenta que la gran mayoria de miraflorinos usamos camionetas 4x4 y esta incentivando el "off road", dense una vueltita por la calle Alfredo Leon, segundo ovalo de pardo, y no se olviden de colocar su doble traccion.!!!

Felizmente que ya falta poco para las elecciones municipales.

Comprar en tiempo de Crisis Mundial

PESE AL PESIMISMO ECONÓMICO GLOBAL, EL SECTOR INMOBILIARIO PERUANO SEGUIRÁ CRECIENDO, AUNQUE MENOS. CONOZCA CÓMO LA CRISIS AFECTARÁ TANTO LOS PRECIOS COMO LA OFERTA Y LA DEMANDA DE INMUEBLES Y QUÉ ACTITUD TOMARÁN LOS BANCOS Y LOS CONSTRUCTORES DURANTE EL 2009"

Es imposible tapar el sol con un dedo y negar que la onda expansiva de la crisis económica global afectará los mercados peruanos es un absurdo exceso de optimismo. Sin embargo, la construcción será uno de los sectores que menos sentirá el impacto pues, a diferencia de otras actividades como la minería o la industria, se tiene proyectado un incremento de casi 13% en las construcciones, cifra que sería sumamente alentadora si no fuera porque, en el 2008, el sector había crecido 17%.

Para el economista Elmer Cuba, de Macroconsult, "(respecto de las) cifras puras, el Perú es tal vez el único país que no sentirá la crisis, como siempre nosotros dando la contra a todo el mundo, cuando hay crisis en el resto del mundo, el Peru crece, y cuando todos los paises crecen el Peru esta en crisis, pero esta vez, el Peru esta de moda, nunca se nos hubiera ocurrrido decir eso en los 90. Pues el PBI y los ingresos per cápita seguirán creciendo. Sin embargo, desde el punto de vista de expectativas, este año se percibe como un año de desaceleración, aunque esto no necesariamente detendrá el crecimiento del desarrollo inmobiliario".

De todas formas, algunos cambios marcarán el desarrollo del sector. ¿Qué pasará con los precios, la oferta, los materiales, los créditos y todos esos aspectos íntimamente relacionados con el sector inmobiliario? Los especialistas en el tema dan algunas de sus apreciaciones al respecto.

FLUCTUACIÓN DE PRECIOS.

Si en una reunión coloquial menciona la intención de comprar un departamento en este preciso momento, la mayoría de sus amigos le aconsejará que espere un tiempo, pues los precios van a bajar --como le advertirán--.
Aunque esta idea tenga alguna lógica debido a la disminución de los costos de materiales de construcción y a la incertidumbre que se vive a escala global, los precios de los inmuebles no están tan cerca de bajar como muchos quisieran, al menos a corto plazo.
Thait Chang-Say, director de la constructora Armando Paredes, va más allá al afirmar que los precios de las propiedades seguirán aumentando. "Hay que tener en cuenta que la mayoría de proyectos que están en ejecución se viene desarrollando con las condiciones previas a la crisis y los precios antiguos de los materiales. Es decir, si el terreno, la mano de obra, los trámites y los materiales han tenido un determinado costo, ¿por qué ese precio bajaría?".

En esto están de acuerdo algunos analistas que aseguran que los precios podrían, como mucho, estancarse, mas no bajar en el tercer y cuarto trimestre del año. Según Cuba, "esto se debe a que en tiempo de incertidumbre, a diferencia del consumo, las inversiones se pueden retraer".
Por otra parte, Chang-Say advierte que "los usuarios deberían sospechar de los proyectos que bajan de precio pues puede ser un síntoma de falta de liquidez o desesperación por terminar el proyecto".

BANCA SOLIDARIA.

Si insiste en comentar en una reunión su intención de comprar un departamento en estos momentos, otro de los comentarios comunes con los que se encontrará será uno como el siguiente: "Los bancos han subido sus intereses y, además, hay muchos que ya no prestan plata, al menos por el momento".
Hay mucho de cierto en esta afirmación aunque, según Luis Almandoz, encargado de los créditos hipotecarios del Banco de Crédito del Perú, la situación no es tan grave como parece. "El crecimiento de los créditos hipotecarios va a disminuir de 25% en el 2008 a 20% este año. Pero, ojo, continuamos con un crecimiento muy alto. Es cierto que existen algunas instituciones que han restringido el otorgamiento de créditos hipotecarios; las entidades financieras que concentran el 80% de este mercado no lo hemos hecho ni hemos variado sus filtros para la adjudicación de estos créditos", asegura Almandoz.
Por otra parte, el incremento de las tasas de interés a los créditos hipotecarios de diciembre último, que alcanzó entre 0,5% y 1% en promedio, se debió al encarecimiento de los costos operativos de préstamos de consumo por montos menores a S/.1.800 en plazos menores a un año.
En tal sentido, Almandoz asegura que "un incremento de medio punto porcentual de tasa de interés en un préstamo a 15 años eleva la cuota mensual en 2,5%. Este incremento es muy reducido, en comparación del temor que puede producir".

¿COMPRAR O NO COMPRAR?

Esta sería la pregunta del millón. La respuesta a decir de los involucrados es que se debería comprar si es que se está interesado en un inmueble. "Algunos de los mayores problemas que pueden afectar el sector son el temor y la especulación. Si la gente deja de comprar por estas razones, la oferta también va a disminuir. La mejor manera de superar la crisis y hacer que los precios realmente bajen es estimulando la oferta", asegura Chang-Say.
Para Almandoz, del BCP, "al esperar, el usuario puede perder la posibilidad de comprarse el departamento que quiere, en la zona que le gusta y al precio que le conviene. La inversión para comprar una casa se hace muy pocas veces en la vida y debe ser la mejor".

'BOOM' POPULAR

Si algo positivo ha traído esta crisis global es el interés que han causado en el Gobierno los planes de vivienda para los sectores de menos recursos. Y no solo en Lima, en todo el Perú, los programas Mi Vivienda, Techo Propio y Mi Hogar tienen previsto una inversión de más de S/. 5'600.000 en un sano intento de reducir la brecha de 92.000 familias peruanas que anualmente requieren hogar y que llegan al millón y medio.
Como vemos, ya sea de forma privada o pública, el sector construcción mantendrá ese dinamismo que se hizo evidente hace más de dos años. Tenemos grúas, camiones y obreros en obras para rato.
Créditos y más En el momento de elegir un crédito hipotecario, es más conveniente tomar los de tasas fijas. Así, cualquier crisis no afectará la cantidad que haya que pagar mensualmente. A mayor tiempo, menor es la cuota. Este sistema conviene más a quienes quieran pagar menos cada mes. Y gracias a que los castigos de prepago son casi mínimos, apenas se cuente con dinero adicional se puede ir amortizando la deuda sin problemas. Créditos del 100% a 25 años. Si le cuesta mucho trabajo ahorrar para la cuota inicial pero tiene la certeza de poder pagar a largo plazo, puede pedir un préstamo con 0% de cuota inicial. Si consideramos que una familia tiene la posibilidad de endeudarse por 30% de su ingreso mensual, es mejor no tener otras deudas en el momento de pedir un préstamo.

El punto de vista del constructor

El promedio por constructor es 1,8 proyecto al año. Es decir, el sector es muy poco concentrado. Esto representa tanto un riesgo (de informalidad) como una oportunidad (apertura de mercado). Solo el 40% de los constructores financia sus proyectos con los bancos. El resto lo hace independientemente. Los precios por m2 de terreno son definidos por el mercado. No existe una entidad que determine este valor. Esta es una de las razones del incremento permanente de las propiedades. Los proyectos adquiridos en planos suelen ser más baratos que los ya construidos, debido al riesgo de adquirir un bien intangible. Es necesario invertir en una constructora de confianza.

El Mercado Inmobiliario en Cifras

El mercado en cifras

13.179
Viviendas (en 1'395.196 m2) fueron vendidas durante el 2008. El 12% de ellas costó entre US$40.000 y US$50.000, seguidas de cerca por las que costaron entre US$50.000 y US$60.000 con 10,7%, y del 9,5% los precios estuvieron entre US$80.000 y US$100.000.

13%
Sería el crecimiento del sector inmobiliario durante el 2009. Esto representa una disminución de

4%
con respecto al 2008. Las inversiones públicas del año que viene alcanzarán los S/.5.683 millones, mientras que las privadas llegarán a los S/.2.710 millones.

358Mil
puestos de trabajo directos y 1'433.924 indirectos serán generados por la inversión del Estado en los planes anticrisis que estarán orientados a la construcción de viviendas correspondientes a los créditos Mi Vivienda, Techo Propio y Mi Hogar.

4'375,525 m2
Han sido construidos durante el 2008, es decir, 543.525 m2 más que el año anterior. El 73% correspondió a viviendas; 3,6%, a locales comerciales; 6,5%, a oficinas, y 16,53%, a otros destinos.

40%
De los proyectos inmobiliarios son financiados con préstamos bancarios. El resto tiene como fuente de financiamiento el ahorro, la autoconstrucción y la reunión de varias personas para llegar al monto necesario.
12%
Cayeron los precios de los materiales de construcción durante las últimas semanas del 2008. Se calcula que esta tendencia se mantendrá durante este año y puede llegar a una disminución de casi el 20% de los precios.

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Construccion en Lima y Callao

Aqui les copio un articulo del diario El Comercio que me parecio interesante, lo comparto con ustedes. La actividad edificadora creció 11,79% en los distritos de Lima y Callao
Jesús María, Lince y San Miguel concentran la mayor oferta de viviendas. San Isidro es el distrito más caro con US$884 el metro cuadrado

Por Natalia Vera Ramírez El sector construcción crece sin parar (en lo que va del año ha registrado un aumento del 15%) y parte importante de este buen clima es la edificación de viviendas. Sucede que --según los resultados del Duodécimo Estudio de Mercado de Edificaciones Urbanas de Lima y Callao realizado por la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco)-- este año la actividad edificadora ha crecido 11,79%, pues se han construido 3'832.000 m2.
Lelio Balarezo, presidente de Capeco, indicó que este año se prevé que el sector construcción aporte el 2% del producto bruto interno (PBI) del país y que la meta del Gobierno de construir 44.000 viviendas este año podría fácilmente llegar a las 60.000 unidades el próximo año.
Asimismo, de acuerdo con este estudio, que está hecho en base a un censo realizado en julio de este año, se reportó 14.408 unidades de viviendas (entre casas y departamentos) para fines comercializables de venta que representan el 93,81% del total construido, seguido por los locales comerciales (0,65%), las oficinas (1,41%) y otros destinos (4,13%).
De otro lado, José Luis Ayllón, presidente del Instituto de la Construcción y el Desarrollo (ICD) de Capeco, indicó que el 55,93% de la oferta de viviendas de Lima y Callao pertenece al rango de precios intermedios (entre US$30.001 y US$80.000). En tanto, el 25,7% pertenece al rango de precios altos (mayores a US$80.001) y el 20,36% corresponde al rango de precios inferior a US$30.000.
Ayllón precisó que si bien el Gobierno impulsa los programas habitacionales del fondo Mivivienda (como Mi Hogar y Techo Propio, dirigidos a los niveles socioeconómicos con menos recursos y cuyos precios fluctúan entre US$10.000 y US$20.000), estos todavía no tienen una mayor participación, porque en este rubro se contabilizan solo las viviendas vendidas y no la oferta futura. Cabe indicar que el grueso de los proyectos habitacionales del Estado se encuentra en construcción o en planos.
DISTRITOS CON MÁS DEMANDAEste año, Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, Pueblo Libre y San Miguel se han convertido en los distritos que concentran la mayor cantidad de oferta de vivienda con el 27,2%, mientras que Santiago de Surco y San Borja obtienen el 21,4%.
Por eso no es gratuito que el 42,73% de las edificaciones totales en oferta se ubique en zonas correspondientes al estrato socioeconómico medio alto con 8.273 unidades, seguido del estrato socioeconómico alto con 26,20% y 5.074 unidades y el estrato medio el 14,69% con 2.844 unidades.
De otro lado, San Isidro es ahora el distrito más caro. Muestra de eso es que el metro cuadrado cuesta US$884, mientras que en Miraflores el precio llega a US$770. En tanto, en los distritos que concentran la mayor cantidad de oferta de vivienda, el precio promedio por metro cuadrado alcanza los US$493.
Pero si busca una vivienda a un precio más accesible a su bolsillo, El Agustino y San Juan de Lurigancho pueden ser una buena opción: el metro cuadrado cuesta US$300. Otra alternativa son: Carabayllo, Comas, Independencia, Los Olivos, Puente Piedra y San Martín de Miraflores, con US$301 el metro cuadrado, o Lurín, Pachacámac, San Juan de Miraflores, Villa El Salvador y Villa María del Triunfo, con US$310 el metro cuadrado.
Por ahora, Capeco ha anunciado que el estudio continuará su descentralización, por lo que ya se realizó en Trujillo y próximamente se iniciará en Chiclayo, ciudades que han registrado un gran crecimiento en la actividad constructora y donde se edificarán importantes proyectos del fondo Mivivienda, como los de Nuevo Chao en La Libertad, donde se construirán 4.300 viviendas con una inversión que asciende a US$40 millones. EN PUNTOS¿Qué servicios tienen las viviendas?4A julio del 2007, el 6,32% de unidades multifamiliares (edificios y quintas) en oferta están preparadas para recibir gas centralizado GLP, mientras que el 8,27% lo están para recibir gas natural. 4Los servicios comunitarios que se reportaron con mayor frecuencia por los oferentes actuales fueron TV cable (27,76%), portería (25,42%) y zonas verdes (21,65%).4La proporción de unidades de vivienda que emplean concreto armado como material predominante para las paredes de las construcciones asciende a 42,09%, seguido por el ladrillo y concreto con el 35,96%.4El 29,89% de las unidades se localizan en avenidas de mucho tráfico; el 22,69%, en calle; el 16,84%, en avenida de poco tráfico, y el 14,35% se ubica en esquinas. DEL CONSULTORLUIS MORANTE. Ingeniero CivilViviendas de costo intermedioEl interesante informe "El Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima y Callao", presentado por Capeco, debe llevar al sector público y privado a realizar diferentes análisis y reflexiones que, seguramente, se presentarán en los próximos años.
Hay varios puntos de interés en el estudio, pero vale destacar que la construcción de viviendas ha aumentado en un 12,6%, entre el 2006 y el 2007. Es igualmente significativo que el 98,1% de la oferta de vivienda esté dirigida a departamentos y solo el 1,9% a casas. Entre otras lecturas, esto significa que la venta de inmuebles de este tipo está dirigida a públicos que preponderantemente pueden pagar precios intermedios y bajos. Las viviendas con precios intermedios (US$30.000 y US$80.000) son el 55,93%, mientras que aquellas con precios inferiores (a US$30.000) representan el 28,75% de la oferta.
En cuanto a los sectores de preferencia, se destaca el conjunto formado por Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, Pueblo Libre y San Miguel. Le siguen muy de cerca Surco y San Borja, aunque estos son de mayor extensión en metros cuadrados. Luego Miraflores tiene solo el 12,1% de las preferencias, mientras que El Agustino y San Juan de Lurigancho el 9,6%.
La demanda insatisfecha de vivienda en Lima y Callao es del orden de 300.000 unidades, lo que es un reto para los programas del Ministerio de Vivienda y para los empresarios de la construcción.

Mercado de Bienes Raices: Mapa de Precios por Metro Cuadrado Lima Metropolitana

Mercado de Bienes Raices: Mapa de Precios por Metro Cuadrado Lima Metropolitana

Mercado de Bienes Raices: Departamentos en Miraflores - ¿Inversion Rentanble?

Mercado de Bienes Raices: Departamentos en Miraflores - ¿Inversion Rentanble?

Departamentos en Miraflores - ¿Inversion Rentanble?

En los ultimos años, específicamente desde el 2006 a la fecha hemos visto incrementar los bienes raices, tales como apartamentos, casas, terrenos en Miraflores a valores realmente astronómicos, para nuestra realidad nacional, a pesar de la gran oferta de apartamentos nuevos, la demanda es aún mayor, es por eso que surge esta interrogante que planteo en el blog, ¿Es una inversión rentable comprar en estos momentos un departamento, casa o terreno en miraflores?. Para responder a esta interrogante primero voy a contarles una historia personal.

A fines del 2006, compre un departamento en Miraflores a un precio que ahora podemos llamarlo módico $66000.00 en planos, ubicado en Miraflores, frente al mar, específicamente en el Malecon Balta, este edificio tiene una historia muy particular, fue construido donde antes funcionaba una escuela de arte y diseño, los miraflorinos antiguos la conocemos muy bien toulouse lautrec, este edificio fue construido por Graña & Montero, y la idea original eran apartamentos con vista al mar pero dedicados al sector clase media, con una gran particularidad, que tendrían vista al mar, ventaja adicional que hace que tu inversión, en este caso, tu apartamento no se devalue con tanta facilidad. porque no pueden construir un edificio delante de tu propiedad que te tape todo el panoramo, o te pongan un puente como le paso a un gran amigo que tenía una hermosa propiedad en el Derby, cuando de repente Zas!!!, le aparecio un tremendo puente. Por eso el costo de $66000.00, era realmente atractivo; pero como las cosas suceden en Peru y solamente en Perú, Oh maravillas!!!, la acogida de estos departamentos fue tal, ya que la estructura de los mismos fue forzada para que tenga una espectacular vista al mar (Es una construcción triangular, lo cual hace que todos los departamentos tengan vista al mar, felicitaciones a los ingenieros de Graña, en especial para mi amigo Arturo, que no solo colaboró con la construcción del edificio, sino que también me paso la voz de la venta de estos apartamentos) con una ubicación privilegiada, cerquísima a Larcomar, y a 5 cuadras del parque Kennedy), es decir cero ruido pero centríco a los dos lugares más importante de Miraflores. Dejo una imagen de la Vista. Que los departamentos se vendieron en un abrir y cerrar de ojos, hasta ahi todo bien, pero el asunto pasó de tornarse bien a un panorama extraordinario, el boom inmobiliario que hablamos antes, causado a mi modo de pensar por el bienestar del país, crecimiento de dos dígitos en esa época, el crédito rápido y barato (para nuestros ojos, ya que estabamos acostumbrados a unos créditos con intereses mas que leoninos), la seguridad del distrito de miraflores (punto a favor para mi buen alcalde Manuel Masías, que dicho sea de paso ya no lo veo muy seguido por el Club Terrazas de Miraflores (será por ese motivo que ha subido un poco de peso). Hizo que esta pequeña propiedad de 100m2 pasará de costar $66000.00 a costar en estos momentos $150000.00 a lo que la respuesta de la interrogante de arriba es SI, era bueno, buenísimo comprar en esa época como inversión. Pero si usted es un lector acuicioso, se dará cuenta de que mi respuesta a la pregunta es errónea, porque la pregunata planteada en primer momento fue ¿Es una inversión rentable comprar en estos momentos un departamento en miraflores?, pues para la pregunta inicial la respuesta sería un rotundo NO, en estos momentos las propiedades en Miraflores están por los cielos, vea usted mismo el costo por m2 en Miraflores que tengo en publicado en este blog, y sigue en aumento. Comprar en estos momentos en Miraflores sería una incertidumbre, ya que las condiciones que se presentan en estos momentos no son para nada alentadoras. Credito difícil, mucha oferta, sobretodo de las construcciones nuevas, credito hipotecario con condiciones variables a cada momento, ruido político de crisis., etc,

Pues felicidades a los que compramos antes del boom inmobiliario, porque nuestras propiedades están a la orden del día muy valoradas. Pero no se ponga triste, las condiciones que he mencionado reglones antes, hace preveer que las propiedades tiendan a bajar. Solo nos queda esperar a ver que medidas toma el gobierno, los bancos y los empresarios este 2009. Les deseo exitos en el 2009